Cuántas veces se puede enervar el desahucio: una sola oportunidad para evitar la expulsión

El desahucio es un proceso legal que puede suponer la pérdida de la vivienda para el arrendatario. Sin embargo, la ley española ofrece una posibilidad de evitar la expulsión, conocida como "enervar el desahucio". Esta acción consiste en regularizar la situación del arrendatario con el arrendador, cumpliendo con las obligaciones del contrato de alquiler. Pero ¿cuántas veces se puede enervar el desahucio? ¿Cuáles son los requisitos para poder hacerlo? Este artículo profundizará en la legislación española sobre este tema, desgranando los diferentes escenarios y respondiendo a las preguntas más frecuentes.

Puntos Clave

• Una única oportunidad: El arrendatario solo puede enervar el desahucio una vez durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
• Cumplimiento de las obligaciones: Para enervar el desahucio, el arrendatario debe regularizar la situación con el arrendador, generalmente mediante el pago de las rentas impagadas.
• Plazo para enervar: El plazo para enervar el desahucio comienza desde que la demanda del arrendador se notifica al arrendatario.
• Posibilidad de desistimiento del arrendador: El arrendador puede desistir del desahucio en cualquier momento antes de que se dicte sentencia.
• Exigencia del pago mediante medios fehacientes: Si el arrendador ha solicitado el pago mediante medios fehacientes al menos 30 días antes de la demanda, el arrendatario pierde el derecho a enervar el desahucio.
• Efectos de la enervación: La enervación del desahucio deja sin efecto el procedimiento judicial.
• Importancia de la asistencia legal: Es fundamental contar con el asesoramiento legal de un profesional especializado en derecho inmobiliario para comprender los detalles del proceso de desahucio y las posibilidades de enervación.
• Diferentes tipos de desahucio: Existen diferentes tipos de desahucio, como el por falta de pago, el por finalización del contrato o el por incumplimiento de las obligaciones, y cada uno tiene sus propias características.

Enervar el desahucio: un derecho del arrendatario

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece la posibilidad de enervar el desahucio, ofreciendo al arrendatario una última oportunidad para evitar la expulsión de su vivienda.

Requisitos para enervar el desahucio

Para poder enervar el desahucio, el arrendatario debe cumplir con una serie de requisitos:

1. Cumplimiento de las obligaciones: El arrendatario debe regularizar la situación con el arrendador, generalmente mediante el pago de las rentas impagadas, los gastos comunes y cualquier otra obligación que haya incumplido.
2. Demanda judicial: La enervación del desahucio solo es posible en el caso de que el arrendador haya iniciado un procedimiento judicial para la expulsión del arrendatario.
3. Notificación de la demanda: El arrendatario debe ser notificado de la demanda judicial del arrendador. El plazo para enervar el desahucio comienza desde que la demanda se notifica al arrendatario.
4. Comunicación al juzgado: El arrendatario debe comunicar al juzgado su intención de enervar el desahucio y el cumplimiento de las obligaciones incumplidas.

Plazo para enervar el desahucio

El plazo para enervar el desahucio varía según el tipo de desahucio:

• Desahucio por falta de pago: El plazo para enervar el desahucio es de 10 días hábiles desde la notificación de la demanda judicial al arrendatario.
• Desahucio por finalización del contrato: El plazo para enervar el desahucio es de 10 días hábiles desde la notificación de la demanda judicial al arrendatario.
• Desahucio por incumplimiento de las obligaciones: El plazo para enervar el desahucio es de 10 días hábiles desde la notificación de la demanda judicial al arrendatario.

Es fundamental estar al tanto de estos plazos para poder enervar el desahucio de forma efectiva.

Posibilidad de desistimiento del arrendador

El arrendador tiene la posibilidad de desistir del desahucio en cualquier momento antes de que se dicte sentencia. En este caso, el procedimiento judicial se archivará y el arrendatario podrá continuar residiendo en la vivienda.

Exigencia del pago mediante medios fehacientes

Es importante destacar que el arrendatario no tendrá derecho a enervar el desahucio si el arrendador ha solicitado el pago mediante medios fehacientes al menos 30 días antes de la demanda, y el arrendatario no ha pagado.

Medios fehacientes se refiere a cualquier medio que permita acreditar la solicitud de pago, como una carta certificada con acuse de recibo, un burofax o un telegrama.

Efectos de la enervación del desahucio

La enervación del desahucio tiene los siguientes efectos:

• Deja sin efecto el procedimiento judicial: El procedimiento judicial se archiva y el arrendatario podrá continuar residiendo en la vivienda.
• Regulariza la situación: El arrendatario queda al corriente de pago de las rentas y otras obligaciones.
• Evita la expulsión: El arrendatario evita la expulsión de la vivienda.

Enervar el desahucio: un proceso complejo

Enervar el desahucio no es un proceso sencillo. Es fundamental contar con el asesoramiento legal de un profesional especializado en derecho inmobiliario para comprender los detalles del proceso de desahucio y las posibilidades de enervación.

Un abogado especialista en derecho inmobiliario podrá:

• Analizar el contrato de arrendamiento: El abogado revisará las cláusulas del contrato de arrendamiento para determinar las obligaciones del arrendatario y las posibilidades de enervar el desahucio.
• Asesorar sobre los plazos: El abogado informará al arrendatario sobre los plazos para enervar el desahucio y cómo comunicar al juzgado su intención de hacerlo.
• Negociar con el arrendador: El abogado puede negociar con el arrendador para llegar a un acuerdo y evitar el desahucio.
• Representar al arrendatario en el juicio: Si el arrendador no desiste del desahucio, el abogado representará al arrendatario en el juicio para defender sus intereses.

Diferentes tipos de desahucio

Existen diferentes tipos de desahucio, cada uno con sus propias características:

Desahucio por falta de pago

Este tipo de desahucio se produce cuando el arrendatario deja de pagar la renta del alquiler, los gastos comunes o cualquier otra obligación económica que le corresponda.

Desahucio por finalización del contrato

Este tipo de desahucio se produce cuando el contrato de arrendamiento llega a su fin y el arrendatario no se va de la vivienda.

Desahucio por incumplimiento de las obligaciones

Este tipo de desahucio se produce cuando el arrendatario incumple otras obligaciones del contrato de arrendamiento, como por ejemplo, realizar obras sin autorización del arrendador o subarrendar la vivienda sin su consentimiento.

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Preguntas Frecuentes

¿Puedo enervar el desahucio si ya me han desahuciado una vez?

No. El arrendatario solo tiene una oportunidad para enervar el desahucio durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Si ya ha enervado el desahucio una vez y vuelve a incumplir las obligaciones, el arrendador podrá solicitar un nuevo desahucio y en este caso, el arrendatario no tendrá derecho a enervarlo.

¿Cómo puedo saber si el arrendador ha solicitado el pago mediante medios fehacientes?

Si el arrendador ha solicitado el pago mediante medios fehacientes, le habrá enviado una carta certificada con acuse de recibo, un burofax o un telegrama. En este caso, el arrendatario deberá conservar las notificaciones para poder acreditar que recibió la solicitud de pago.

¿Qué pasa si enervo el desahucio pero vuelvo a dejar de pagar la renta?

Si el arrendatario enerva el desahucio pero luego vuelve a incumplir las obligaciones, el arrendador podrá iniciar un nuevo procedimiento judicial para el desahucio. En este caso, el arrendatario ya no tendrá derecho a enervar el desahucio.

¿Puedo enervar el desahucio si me han cortado la luz o el agua?

Si el arrendatario ha sido víctima de un corte de suministro por falta de pago, deberá regularizar la situación con la compañía de suministro para que se restablezca el servicio. El arrendador podrá alegar que el arrendatario no puede enervar el desahucio porque no está en condiciones de habitar la vivienda, pero en este caso, el arrendatario puede argumentar que la falta de suministro no es su responsabilidad.

Conclusión

Enervar el desahucio ofrece al arrendatario una oportunidad para evitar la expulsión de su vivienda, pero es un derecho que tiene limitaciones. Solo se puede enervar el desahucio una vez durante la vigencia del contrato de arrendamiento, y solo si el arrendatario cumple con las obligaciones y el arrendador no ha exigido el pago con antelación mediante medios fehacientes. Es fundamental contar con el asesoramiento legal de un profesional especializado en derecho inmobiliario para comprender los detalles del proceso de desahucio y las posibilidades de enervación.

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