¿Cuáles son las diferencias entre el expediente de dominio y la usucapión?

La propiedad inmobiliaria, como bien sabes, es un ámbito complejo que involucra una gran cantidad de normas y procedimientos legales. Dos de estos procedimientos, que a menudo se confunden, son el expediente de dominio y la usucapión.

En este artículo, desgranaremos las diferencias entre ambos, explorando sus características, requisitos y los escenarios en los que cada uno resulta más adecuado.

Puntos Clave

• El expediente de dominio es un procedimiento notarial que busca ajustar las inscripciones del Registro de la Propiedad a la realidad jurídica.
• La usucapión, por otro lado, es un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo, basado en la posesión continuada y pública de un inmueble.
• El expediente de dominio se utiliza para regularizar situaciones legales que no se reflejan correctamente en el Registro de la Propiedad.
• La usucapión sirve para obtener la propiedad de un inmueble que se ha poseído durante un tiempo determinado.
• El expediente de dominio no requiere un proceso judicial, ya que se realiza ante notario.
• La usucapión, en cambio, sí requiere un procedimiento judicial para determinar la propiedad.
• El expediente de dominio suele ser más rápido y económico que la usucapión.
• La usucapión es un proceso más complejo y puede durar varios años.
• El expediente de dominio se utiliza para corregir errores en las inscripciones del Registro de la Propiedad.
• La usucapión se utiliza para obtener la propiedad de un inmueble que no se ha inscrito correctamente en el Registro de la Propiedad.

Expediente de Dominio: Regularizando la realidad

¿Qué es el expediente de dominio?

El expediente de dominio, también conocido como inscripción de dominio, es un procedimiento administrativo que se realiza ante notario. Su objetivo es ajustar las inscripciones del Registro de la Propiedad a la realidad jurídica actual.

Este procedimiento es útil para solucionar situaciones en las que el título de propiedad no se corresponde con la situación real del inmueble. Por ejemplo, si una vivienda se ha comprado, pero la escritura no se ha inscrito en el Registro, se puede recurrir al expediente de dominio para regularizar la situación.

¿Cuándo se necesita un expediente de dominio?

El expediente de dominio es una herramienta útil para resolver diferentes problemas relacionados con la propiedad:

• Inmuebles no inscritos: Si una propiedad nunca se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, el expediente de dominio permite registrarla.
• Errores en la inscripción: Si la inscripción en el Registro de la Propiedad contiene errores, como el nombre del propietario o la descripción del inmueble, se puede rectificar mediante el expediente de dominio.
• Faltantes de la propiedad: Si la escritura de propiedad no incluye la totalidad de la propiedad, como un patio o una terraza, se puede incluir mediante el expediente de dominio.
• Inmuebles con carga: Si el inmueble tiene una carga o hipoteca que no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, el expediente de dominio permite inscribirla.

¿Cómo se realiza un expediente de dominio?

El procedimiento para realizar un expediente de dominio es relativamente sencillo:

1. Solicitud al notario: Se presenta una solicitud al notario con los documentos que acrediten la propiedad, como la escritura de compraventa.
2. Tramitación por el notario: El notario verifica la documentación y tramita el expediente ante el Registro de la Propiedad.
3. Inscripción en el Registro: Una vez que el Registro de la Propiedad aprueba el expediente, se inscribe la propiedad en el Registro, con los datos correctos y actualizados.

Usucapión: La propiedad por posesión continuada

¿Qué es la usucapión?

La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo. Este derecho se basa en la idea de que alguien que posee un inmueble de forma pública, pacífica y continua durante un periodo determinado, tiene derecho a obtener la propiedad del mismo.

Requisitos para la usucapión

Para que la usucapión sea efectiva, se deben cumplir varios requisitos:

• Posesión: La posesión del inmueble debe ser continua, pacífica y pública. Esto significa que el poseedor debe tener el control del inmueble, sin interrupciones ni disputas, y debe manifestar su voluntad de ser dueño del mismo.
• Tiempo: El periodo de posesión necesario para obtener la propiedad por usucapión varía según la situación:
  • Usucapión ordinaria: 10 años de posesión.
  • Usucapión extraordinaria: 20 años de posesión, sin necesidad de buena fe o título.
• Buena fe: En la mayoría de los casos, la buena fe es un requisito para la usucapión. Esto significa que el poseedor debe creer de buena fe que es el dueño del inmueble.

¿Cómo se tramita la usucapión?

El proceso de usucapión es más complejo que el expediente de dominio, ya que implica un procedimiento judicial:

1. Demanda judicial: Se debe presentar una demanda judicial para solicitar la usucapión del inmueble.
2. Pruebas de posesión: Se deben presentar pruebas que demuestren la posesión del inmueble durante el periodo requerido.
3. Sentencia judicial: Si el juez considera que se cumplen los requisitos para la usucapión, se dictará una sentencia que declare la propiedad del inmueble a favor del poseedor.

Expediente de Dominio vs. Usucapión: ¿Cuál elegir?

La elección entre el expediente de dominio y la usucapión depende de la situación específica:

• Expediente de dominio: Ideal para corregir errores en el Registro de la Propiedad, para inscribir inmuebles que no están inscritos o para registrar nuevas cargas o hipotecas.
• Usucapión: Útil para obtener la propiedad de un inmueble que se ha poseído de forma continuada durante un tiempo determinado.

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Preguntas Frecuentes

¿Se puede utilizar la usucapión para terrenos?

Sí, la usucapión se puede utilizar para terrenos, igual que para cualquier otro tipo de inmueble.

¿Se necesita un abogado para realizar un expediente de dominio?

No es obligatorio tener un abogado para realizar un expediente de dominio, ya que es un procedimiento notarial. Sin embargo, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especialista en derecho inmobiliario para garantizar que todo se realiza correctamente.

¿Cuándo prescribe la usucapión?

La usucapión prescribe cuando no se cumplen los requisitos para obtener la propiedad por el transcurso del tiempo. Por ejemplo, si la posesión no es continua, no es pública o no se cumplen los requisitos de buena fe, la usucapión no podrá ser aplicada.

¿Puede la usucapión ser utilizada para cualquier tipo de inmueble?

Sí, la usucapión puede ser utilizada para cualquier tipo de inmueble, incluyendo viviendas, terrenos, locales comerciales, etc.

Conclusión

Tanto el expediente de dominio como la usucapión son herramientas legales que ayudan a regularizar la situación legal de la propiedad inmobiliaria.

El expediente de dominio es un procedimiento administrativo más sencillo y rápido, ideal para corregir errores en el Registro de la Propiedad.

La usucapión, en cambio, es un proceso judicial más complejo, útil para obtener la propiedad de un inmueble que se ha poseído de forma continuada durante un tiempo determinado.

Para elegir la mejor opción para tu caso, te recomendamos que te asesores con un abogado especialista en derecho inmobiliario.

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